3月23日，招商蛇口发布2020年报，营收同比增长32.7%，园区与运营板块业务同比增长126.3%；“三道红线”均达标，偿债能力良好。2020年招商蛇口签约销售金额2776亿元，再次迈进房地产TOP10。对于房地产行业而言，行业TOP10不仅是规模的象征，也在一定程度上代表其盈利能力。在房地产竞争激烈的下半场，招商蛇口为什么能逆袭前十？2020年财报又有哪些看点？
一、业绩表现：销售规模迈进TOP10，权益比为64.3%
2020年，招商蛇口实现签约销售面积1,243.53 万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2,776.08亿元，同比增加25.91%。
其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7 个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5 个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10 的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。
另外，2020年招商蛇口平均销售均价约22325元/平方米，较2019年18853元/平方米，增长约18.4%， 对于重仓深圳的招商蛇口来说，2020年其业绩增长一部分是由于销售价格增长贡献。
值得注意的是，今年是招商蛇口首次进入行业TOP10，实现了早在2015年提出的五年之内进入行业TOP10的目标。
从2017年至2020年，招商蛇口新增土地投资权益占比平均值为57.6%。保持适当权益比不仅可以在一定程度上解决自身资金不足问题，还可以充分利用合作方的优势，实现合作共赢。
如果企业想进军新增市场，选择合作拿地开发，可以大大降低进入壁垒，快速占领市场，提升品牌影响力。
并且，通过合作杠杆，招商蛇口快速地进行了规模扩张。
二、投资力度：权益拿地金额同比上升50.8%，投销比1.3
2020年招商蛇口在土地市场表现活跃，新增土地98宗，土储建筑面积1625万平方米，权益面积1045万平方米，权益占比64%。2020年权益拿地金额约814.3亿元，较上年同期540.0亿元大幅增加50.8%。招商蛇口为扩张规模，不断加大投资力度，综合运用招拍挂、收购等方式获取土地资源。值得一提的是，招商蛇口较为特别的“港城联动”与“产城联动”已成为其重要渠道。在此，近几年招商蛇口的投销比一直维持在1.2以上，使公司保持稳定发展，从而更有力地参与同行业竞争。在区域的选择上，招商蛇口重点聚焦核心一二线城市。招商蛇口发源于深圳，重点布局华东和华南区域，对这些区域的投资不仅力度较大，而且有很长的持续性，对于其他区域则保持有重点的参与。在城市的选择上，华东区域主要以上海、苏州、杭州、南京等城市为主，华南区域主要以深圳、东莞、广州、佛山等城市为主，并在这些核心城市选择下沉式扩张。除此以外，公司重点发展其他区域的某些城市，例如昆明、武汉、成都、天津等城市。
三、财务水平：营收同比增长32.7%，园区与运营板块同比增长126.3%2020年，招商蛇口实现营收1296.2亿元，同比增32.7%；其中物业销售收入1012.6亿元，同比增长19.8%，占比招商蛇口整体收入78%。2020年招商蛇口房地产营收增长主要来自房地产项目结转收入规模的增长，包括北京雍和府、北京都会中心、大连公园1872、南京雍宁府、南京东望府、武汉一江璟城等项目大额结转。此外，招商蛇口整体收入的增加来自于园区与运营板块业务的增长，该部分业务收入为282.3亿元，同比增长126.3%，收入占整体营收约22%。邮轮业务收入规模较小，且2020年受疫情冲击较为严重，同比减少79.2%，但邮轮业务对整体营收影响力较少。2020年招商蛇口归母净利润122.5亿元，同比下降23.6%。同时，招商蛇口房地产业务板块毛利率为18.06%，较上年同期减少6.14个百分点，低于行业平均水平。较低的利润水平主要受其结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，同时受到成本上升、调控政策等多方面影响，房地产整体利润水平呈下行趋势。
招商蛇口依靠招商局集团的支持，资金流动性充裕，融资成本较低，偿债能力不断走强。2020 年末，本公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。由此，2020年招商蛇口“三道红线”全部达标，保持“零踩线”记录。良好的财务质量和负债结构有助于其更好的冲击业绩目标。在融资方面，招商蛇口先后滚动发行超短期融资券、中期票据等产品，发行规模累计206.5亿元，且均为同期市场较优利率，有效的控制了公司资金成本的上升。同时借LPR换锚机会降本增效，通过优化债务品种，加大供应链产品应用等举措，全年平均融资成本为4.7%，相比2019年下降0.2个百分点。招商蛇口融资优势明显，并且属于绿档，有息负债存在较大的增长空间。
五、发展战略：发力轻资产管理运营，打造增长第二曲线在40余年的蛇口工业区建设中，形成并发展了招商蛇口的独特模式即“前港-中区-后城”综合发展模式。该模式将会长期作用于招商蛇口，通过产城、港城联动，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了大量战略资源，再通过其全生命周期的产品体系，赋能空间，引领城市升级。另外，2020年是招商蛇口“资管年”，成立了资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略。值得关注的是，轻资产管理运营已成为招商蛇口的第二大业务板块，未来将成为其重要的发展战略。3月19日，凯德集团（中国）商用管理董事总经理袁嘉骅离任，履新招商商管总经理一职，发力招商蛇口轻资产管理运营，打造增长第二曲线。目前，招商蛇口商业业务布局全国超25座城市，持有商业项目近60个，商业总体量超350万平方米，包括三大商业产品系——海上世界、花园系、九方系。对招商蛇口来说，上述体量庞大的持有型资产，需要有效的盘活提升。在这一过程中，资产经营能力的提升成为重中之重。从此次年报来看，招商蛇口投资力度较大，销售规模增长较快，迈入行业TOP10。2020年，整体营收同比增长32.7%，园区与运营板块发力较快，同比增长126.3%。此外，招商蛇口“三道红线”全部达标，资金流动性充裕，融资成本较低，偿债能力不断走强。并且，2020年招商蛇口成立了资产管理中心，引进了凯德集团高管，发力轻资产管理运营，致力于打造增长第二曲线。
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