融信的逆旅
阅读:4281 2021-05-25
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说起融信，这家房企在杭州几乎无人不知、无人不晓。

尤其是在本月的集中土拍，融信以总价142.27亿斩获7宗土地，其中4宗为融信与滨江的联合体获得。

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▲融信单独拿下的三宗地，全部达到30%的封顶溢价，自持比例分别为4%、8%、29%，总计56亿；与滨江联合拿下的四宗地，也全部达到30%的封顶溢价，其中3宗自持比例为17%。
一时间，人们惊呼：胡汉三又回来了！

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为什么说融信又回来了？

对此，我还记得2016年8月17日，融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企，激战叫价了400多轮，最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后，可售楼板价高达14.27万元/平方米，从而刷新了全国的单价地王纪录。

与此同时，当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米，地王诞生后，万科迅速提价到9万元/平方米，颇有点“大树底下好乘凉”的意思。

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然而，地王周边楼面享受到了利好，地王自身却陷入了严厉的调控危机。自2016年10月全国大调控后，融信扛不住了，当年12月，融信以53.95亿的价格，将中兴路项目49%的股权与操盘权转给了万科。

四年之后的2020年，一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”。由于限价，中兴路一号以13万元价格入市，以换取资金回流。如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用，中兴路项目基本需要卖到16万/平方米方可实现盈利。

然而，即便是亏本入市，中兴路一号仍然卖了将近一年才清盘——如果不是借着年底的一波行情，融信万科恐怕至今还陷在这个葫芦套里。

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那么，既然融信曾经在高价拿地上栽过一次，为什么这次杭州土拍，融信还要去拿？

要知道，按照滨江的说法，融信滨江这次拿的地，只有1-2%的净利润。

事实上，除了这次大出风头的集中拍地，在地产最危险的2020年，融信在上海依旧动辄以百分之三十四的溢价拿地，且拿地总额超过150亿，占了全年销售额的10%！

对此，融信认为，之所以在上海、杭州高价拿地，原因是高能级城市安全性高。

“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地）。”融信老板欧宗洪称，“相对来说，毛利率会低一点，但是安全性会高”。

也许，每个公司都有自己的逻辑，融信选择了在高能级城市厮杀，自有他的道理——对于融信来说，杭州、上海、福州等高房价城市是其根本，融信在此有长期的布局，是断不可以改换门庭转投三四线的。

而融信拿的高地价项目，从拍地伊始的被动宣传，到最后强劲有力的营销手段，高地价项目投入高产出大，最好利润、现金流、产品口碑形象三者合一都做起来。实在不行，因为限价碰了壁，融信还可以舍弃利润，保现金流和口碑。

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不得不说，尽管融信因为拿高价地，利润率下滑已有多年，但很显然，相比其他闽系房企，融信利润率下滑，只能算是“逆旅”。

640 (1).png▲融信虽然毛利率逐年下滑，但截至2020年底，净负债率83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，扣除预收账款的资产负债率69.9%，融信“三道红线”全部达标，成功进入“绿档”房企阵营。相比泰禾、福晟，融信已经成功上岸。

然而，耗资数百亿拿地的融信，目前的股票市值还不到90亿港元，这与其拿地的大手笔形成了鲜明对比。

人生如逆旅，我亦是行人。因为城市安全边际高，而拿高价地的融信，你又怎么看？欢迎下方评论。


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