大发地产：“小鲜肉”转向“实力派”

大发地产：“小鲜肉”转向“实力派”｜进深㊳

阅读:4574 2020-04-01

大发地产董事会主席葛一暘

乐居财经房慧发自上海

3月30日晚间，大发地产集团有限公司（6111.HK，以下简称“大发”）交出了2019年成绩单。从年报披露的数据来看，其规模、营收提升明显、财务结构进一步优化。

去年还自称港股“小鲜肉”的大发地产，今年显得自信了许多。在3月31日的线上业绩发布会上，葛一暘在致辞中，表达了对经营团队这一年来工作上的满意，“2019年的210亿的业绩，是超目标完成，同比增长了68%，公司近3年复合增长达到了126%。”

2020年，预计业绩增长15%以上

从销售业绩来看，2019年大发地产实现合约销售额210.17亿，创下了公司成立以来的新高。合约销售面积155.1万平方米,同比增长97%。销售业绩主要开源于其长期深耕的长三角市场,其中长三角合约销售额占比高达93.3%,合约销售面积占比90.4%。

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“2020年，大发地产预计业绩增长15%以上，这是一个比较谨慎的预测。”发布会上，大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江透露，按照往年形势去化在70%左右，考虑疫情影响，已经打了折扣。

据其介绍，截止2019年底，大发地产已售未结面积约110万平方米，已售未结收入近人民币150亿元，预计这部分将在未来两年陆续结转。另2020年，其计划新增供货货值约人民币336亿元，全年可售货值预计可达430亿元。

“一季度受疫情影响，销售不及预期，但全年可售货值充足，对目标达成还是非常有信心的。”首席运营官兼高级副总裁冷俊峰介绍了公司的全年供货节奏，一季度供货40亿，二季度供货110亿，三季度100亿，四季度180亿，去化率设定在65%，所以达成目标非常有信心。

以收定投，净资产负债率降至78%

根据业绩报告显示，2019年大发地产营业收入73.98亿元，同比增长24%；净利润6.01亿元，同比增长23%；毛利16.97亿元，同比增长7%。

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从资产规模来看，报告期末，大发地产总资产同比增长44%至277.01亿元，总权益同比增长74%至56.57亿元。2019年其全年派息每股人民币0.145元，归母利润派息率23%。

截至2019年12月31日,其持有现金46.94亿元,大幅增长117%。2019年净资产负债率78%,较2018年下降29个百分点,偿债能力明显提升。同时，现金短债比也由2018年的1.0倍提升至1.4倍。

对于净负债率的优化，大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊表示，公司主要采取了三方面措施：提升回款效率，通过回款账龄管理，带来现金流入加快；与业内合作开发，降低公司财务风险；严格控制投资与回款比例，以收定投。未来两到三年，在保证公司规模发展的同时，预计净负债率会控制在100%以内。

为了实现财务健康，大发地产还不断探索多元化的融资渠道。年内，其成功拓展境外融资，发行境外美元债，使债务结构更分散，其中信托及资管借款占比由2018年的55%，下降34个百分点至21%。

回款约50%用于拿地

从土地储备来看，2019年大发地产新增土地25块，新进杭州、郑州、台州、金华、南昌、太仓、泰安、江门、桐乡、西宁。2019年新增土储建筑面积约为273万平方米，新增土储货值超400亿元。

报告期末，其总土储建筑面积超500万平方米，总土储货值超700亿元，累计土储平均成本约4460元/平方米。共69个项目分布在29个城市，其中62个项目位于长三角地区，总土储货值在长三角的占比达88%。

2020年，大发地产已拿了三块地，分别在温州、成都、苏州。廖鲁江强调，接下来公司还会坚持深耕长三角城市及周边城市，坚持1+5+X策略；在拿地方面，不冒进，不拿地王，拿地预算控制在权益回款的50%左右。

对于大发地产的未来发展，廖鲁江表示：“稳定”为主基调，主要体现在三方面：稳定提升合约销售，稳定补充优质土储，稳定优化财务结构。

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业绩会精选问答：

2020年大发地产销售目标是多少？

廖鲁江：预计业绩增长15%以上，这是一个比较谨慎的预测。按照往年形势去化在70%左右，考虑疫情的影响，这个目标还是有信心完成的。

疫情对大发地产的销售是否有影响？今年推盘节奏如何？

冷俊峰：销售确实受到疫情影响，一季度不及预期。

虽然受疫情影响，还是制定为15%的增长，因为我们全年可售货值充足，预计可达430亿元。一季度供货40亿，二季度供货110亿,三季度100亿，四季度180亿，去化率设定在65%，目标达成非常有信心。

今年在拿地方面的策略如何？

廖鲁江：今年大发地产已拿了三块地，分别在温州、成都、苏州，总价值超50亿。接下来还会坚持深耕长三角城市及周边城市，坚持1+5+X策略；在拿地方面，不冒进，不拿地王，拿地预算控制在权益回款的50%左右，具体要根据市场做动态调整。

目前公司的复工情况如何？

冷俊峰：全国37个售楼处已全部开放，在建52个项目已有序复工，复工率98%,基本完全复工。另外公司在湖北没有项目。

接下来两到三年公司的净负债率目标？

罗俊：2019年大发地产净负债率水平大幅下降到78%，主要是采取了三方面措施：提升回款效率，通过回款账龄管理，带来现金流入加快；与股东合作，降低公司财务风险；严格控制投资与回款比例。未来两到三年，在加大发展的同时，预计净负债率会控制在100%以内。

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