亚马逊创始人贝佐斯曾说过：决定你是谁的，不是你的天赋，而是你的选择。每个人取得的成就不一样，最重要的是他们在各个节点上的选择是什么。

做企业也一样，只有做出符合时代趋势的选择，才能奔腾出一片大未来，才能建立独一无二的核心能力。

未来，我们将迎来一个真正的平台化时代。平台化的意义，其实是给企业乃至个人提供创造价值的机会，使之发挥1+1大于2的综合效应。比如腾讯的平台化核心是流量，通过入股相关企业并提供流量和资源，支持其做大，获得平台化的超额收益。阿里也兼并了很多公司，成就了很多店主。

每一个细分领域里的领头羊企业，几乎都在尝试完成平台化的转型。2020年，有一个非常典型的产业平台化转型样本也在上演，这个样本是如今很多人已经耳熟能详的产业新城运营商——华夏幸福。

过去20年，华夏幸福从河北一家普通地产企业走上“全球化布局的产业新城运营商”的道路，在这条路上也不断交织着眼光、魄力、努力、机运与时代潮流。

显然，华夏幸福并不满足当前取得的成绩，它在继续构建着更宏大的生态布局。

2020年，华夏幸福的战略定位从“中国领先的产业新城运营商”变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

这是一个史实级的战略改变，原来华夏幸福落脚点在“商”，商就是自己，单干单玩。此次提出来的“平台”，开始做生态系统，做资源对接。

 就“平台”两字，如果打造成功，不值万亿，也至少3000亿市值。

一个似乎有无限增长极的未来之路正在华夏幸福面前铺开，这个新的平台化企业能为中国产业地产和资本市场带来怎样的变革？

异地复制成熟化

在中国城市化下半场，即都市圈化背景下，与最有竞争潜力的县域政府和某些转型升级或新经济的优秀企业一起，才能分享中国经济发展的最大增量部分。

2002年，华夏幸福开发探索第一个产业新城项目——固安产业新城，由华夏幸福全盘承接其投资、开发、建设与运营等一系列工作。

当时华夏幸福进入时，固安连条像样的道路都没有，县城最高的建筑是5层楼的固安宾馆，财政收入也仅有1.1亿元。

就是在那样几乎一穷二白的基础上，华夏幸福先是花巨资邀请全球顶级咨询机构，规划了固安产业发展蓝图，然后投入极大精力进行产业导入。

在导入产业的同时，华夏幸福首先要完成道路、公园、酒店、学校、医院与商业等城市生活基础设施的配套，这也意味着项目前期，华夏幸福在没有任何收入的情况下，就必须投入大量的资金，而且还要承担招商引资的风险，这无疑是一场艰苦卓绝的旅程。

在巨大的压力下，华夏幸福经过4年艰苦努力，终于在固安工业园项目上取得了初步成功。使得固安从2002年财政收入不足亿元的贫困县，成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”。

固安模式的成功，让华夏幸福更加坚定了专注产业新城建设的发展战略，华夏幸福开始将这种“依托而不依赖核心城市的差异化商业模式”进行更大规模的区域复制。

华夏幸福汇聚了全球顶尖的城市规划大师、产业研究员、房屋建筑师、城市运营官等“特种部队”，开始结合城市功能定位，打造一批集产业、生活、教育、医疗、文娱于一体的智慧新城。

产业新城需要产业驱动，华夏幸福根据不同城市的差异化特征，陆续打造了以“机器人产业”为载体的香河新城、以“大北京创意水乡城市”为定位的大厂潮白河经济开发区等。苏家屯、怀来、霸州、嘉善、永清等第二梯队产业园区也正在快速崛起。

随着“环北京”产业地产市场趋于饱和，华夏幸福基业再进一步，将其差异化的商业模式开始在全国跨区域复制。根据不同城市的功能定位、区位优势和产业布局，华夏幸福又陆续打造了沈阳沈水生态科技创新城、浙江嘉善高铁新城及河北白洋淀产业新城等。

根据华夏幸福官方发布的数据，截止目前，华夏幸福的产业新城项目在核心都市圈的全面布局已基本实现，并形成了“3+3+N”的格局：第一个“3”指京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳都市圈，第二个“3”指郑州、武汉、成都都市圈。

围绕全国15个核心城市圈布局了百余个产业集群。接下来，在全面完成布局后，华夏幸福重点会放在上述核心都市圈布局区域聚焦、深耕。

平台型公司靠拢之路

时间是华夏幸福最好的玫瑰。

2020年上半年，华夏幸福的园区结算收入首次超过房地产，这是一个标志性的事件。一方面说明华夏幸福产业新城模式得到验证，另一方面也预示着这块业务有很大的空间。

而且随着成熟的产业新城不断增多，也意味着华夏幸福的平台化能力越强。

平台化能力其实也无需神话。产业新城本身就是一个平台型模式，国家给出好政策，华夏幸福出服务，让公司入驻，然后华夏幸福收取服务费。

这个模式的壁垒在于，产业新城的服务是一个极其复杂、涉及链条非常深的行业，没有长期的积淀和经验，根本无法突围。

华夏幸福这些年不断拓展新的产业园区，延伸新的服务，引入合作伙伴，本身就是一步步向平台型公司靠拢的过程。

目前，华夏幸福拥有约4600人的产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级、经济发展的综合解决方案。

基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次向外界展示，截至2020年6月底，平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。

截止目前，该平台已获得两类知识产权共23项证书。

华夏幸福的朋友圈也在不断扩大。

整合全球知名智库资源，与麦肯锡、罗兰贝格、BCG等国际一流产业规划资讯机构达成战略合作，结合区域产业基础、产业发展趋势、地方发展需求和政府产业政策，科学研判、规划区域产业发展方向。

华夏幸福还希望利用自身的产业优势，助力园区内相关企业发展，进而达到上市标准。2019年5月以来，华夏幸福全面梳理园区企业，建立科创板上市储备库，助力重点企业登陆科创板。

走进华夏幸福，你会发现，华夏幸福的产业新城业务通过为入园企业提供孵化、服务、投资，盈利模式也在逐步扩充，除了佣金、服务费，投资收益也成为重要一环，尤其是上市公司的服务、孵化、投资等平台化服务正在这里高歌猛进。而产业新城业务超80%的高毛利率水平也将华夏幸福整体的毛利率拉高了一大截。

华夏的产业新城商业模式天然具有平台属性。如果说早期模式不成熟，规模尚小，公司对其掌控力有限；那么，经过十几年的发展，模式已经成熟，潜在规模巨大，合作空间广阔，引入合作伙伴实属水到渠成之举。

如果华夏产业新城平台化顺利开拓，其重资产模式将得到改变，资产变得更轻，盈利模式由传统的招商佣金、服务费用扩充升级到投资收益。这才是一方更为广阔的天地。

我国产业地产的盈利模式也将由此进入一个全新的阶段。

未来增长极有多大？

在中国进入中速增长期后，结构性潜能的内容将发生很大变化。从空间角度看，今后五到十年，最大的结构性潜能就是都市圈建设。

京津冀、长三角、粤港澳、长江中游城市群、成渝地区经济圈等地区已经开启了大都市圈、城市群的发展过程，其中的红利将高达数十万亿级。

类似华夏幸福这样的平台化企业，能为合理安排城市群内部结构，形成以超级大城市、都市圈、城市群多重嵌套、分工协作的新格局，提供重要的帮助。

得都市圈者得未来。

而在经济转型升级的压力下，众多产业相对薄弱的地区，都迫切需要借助市场、社会的资源和力量，帮助自己找到推动经济的新方向，这是历练了近20年产业服务经验的华夏幸福机遇所在。

回到开头那个问题，华夏幸福未来的增长极限在哪里？这个问题，我们无法预知，恐怕只能由华夏幸福亲自书写答案。